英国の賃貸収入用住宅購入者の驚異的レバレッジ状態

やったぜユーロ　1.60！祝賀バーティー　でも　やろうと思っていたのですが、肩透かしな相場展開になってしまい　昨夜は一人でワイン飲んで終わってしまいました。1.60に乗るまで/乗る瞬間/乗った後　と　ずっと画面を見ていたのですが　あれって　1.60台に誰かいましたね。ニュースを片っ端から調べてみたけど　よく分からない。人生を賭けたオプションの防戦売りだけじゃぁ　ないと読んだ........

早速ですが　英国の賃貸収入用住宅購入者の驚異的レベレッジ状態を御紹介すると約束しましたので　それを本日は書こうと思います。まずは　英国の住宅ローンの簡単な説明として　英国住宅事情　その１、英国住宅事情　その2、英国住宅事情　その3を　一通り読んで頂くと　助かります

念の為にお断りしておきますが、私はイギリスの住宅ローン専門家ではないので　もしかしたら　間違っている部分があるかもしれません。一応　これを書くにあたり　私が頼んでいるファイナンシャル・アドヴァイザーに不明な点を確認しましたので　たぶん大丈夫だと思います。

Aさんは　１０年前に　２0万ポンドで自宅を購入。当時の一般的な住宅ローンは　頭金２５％は現金払い、残り７５％を住宅ローン借り入れ　という形でした。結果として　Aさんは　頭金５万ポンドを現金で払い　残高　１５万ポンドの住宅ローンを組みました。

１０年経った現在　自宅の価値は２倍になりました。Aさんは　新聞で不動産投資で儲けた　という記事を何度も目にし　自分でも賃貸用住宅購入を思い立ちました

現在の自宅の価値：　４０万ポンド
住宅ローン残高：　１５万ポンド
差額：２５万ポンド

Aさんは　この値上がり益を新規不動産購入用の頭金に当てる為　＜Remortgage　（借り換え住宅ローン）＞を組む事から始めました。Aさんは　１０年前に自宅購入時に行なった頭金２５％現金、残高７５％住宅ローンを今回も使用すると決めていたので　２５万ポンド（２５％）を頭金にし　[７５万ポンド（７５％）の新規住宅ローンを組み]　総額100万ポンドを新規不動産購入資金として調達しました。２５万ポンドのマンションを２つ　と　５０万ポンドの一軒家を賃貸用に購入。

この時点で　Aさんのポートフォリオは
自宅：　時価　４０万ポンド
賃貸用住宅：　２５万ポンド＋２５万ポンド＋５０万ポンド
合計：　１４０万ポンド

1年後　不動産価格は順調に上昇し　自宅は42万ポンドへ、マンションは　それぞれ　27万ポンドへ、一軒家は　５3万ポンドへ値上がり。自宅値上がり分　2万ポンド（４2－４０万ポンド）、マンション値上がり分　4万ポンド（27－25万ポンドｘ２）、一軒家値上がり分　3万ポンド（53－５０万ポンド）　合計9万ポンドの値上がり益が出ました。Aさんは　早速　この9万ポンドを　賃貸用不動産購入に当てる事に決定。前回同様　頭金２５％現金、残高７５％住宅ローンを今回も使用すると決めていたので　9万ポンド（２５％）を頭金にし　[27万ポンド（７５％）の新規住宅ローンを組み] 総額36万ポンドを新規不動産購入資金として調達し　36万ポンドの一軒家を賃貸用に購入


自宅：　４2万ポンド
賃貸用住宅　その１：　２7万ポンド＋２7万ポンド＋５3万ポンド
賃貸用住宅　その２：　36万ポンド
合計：　185万ポンド

その翌年は　驚異的な不動産ブームが起きました。
自宅は　46万ポンドへ、賃貸用マンション　その１は　それぞれ　３0万ポンドへ、一軒家　その１は　58万ポンドへ、一軒家　その２は　４0万ポンドへ　それぞれ　値上がりしました。
自宅値上がり分　4万ポンド（46ー42）、賃貸マンション　その１　6万ポンド　[（30－27）ｘ２]、一軒家　その１　5万ポンド　（58-53）、一軒家　その２　4万ポンド　（40ー36）　合計　19万ポンドの値上がり益が出ました。

今回は　思い切って　頭金１０％現金、残高９０％住宅ローンのRemortgageを組む事に決定。つまり　19万ポンド（１０％）を頭金にし　[171万ポンド（９０％）の新規住宅ローンを組み]総額190万ポンドを新規不動産購入資金として調達した訳です。これで　３５万ポンドのマンション２件、４０万ポンドの一軒家３件　合計５件を賃貸用に購入

自宅：　46万ポンド
賃貸用住宅　その１：　30万ポンド＋３０万ポンド＋５８万ポンド
賃貸用住宅　その２：　４０万ポンド
賃貸用住宅　その３：　３５万ポンド＋３５万ポンド＋４０万ポンド＋４０万ポンド＋４０万ポンド
合計：　394万ポンド

その翌年も　負けず劣らずの不動産ブームが続いています。
自宅は　50万ポンドへ、賃貸用マンション　その１は　それぞれ　３2万ポンドへ、一軒家　その１は　62万ポンドへ、一軒家　その２は　４3万ポンドへ、マンション　その３は　それぞれ　３８万ポンドへ、一軒家　その３　は　それぞれ　４３万ポンドへ　値上がりしました。
自宅値上がり分　4万ポンド（50ー46）、賃貸マンション　その１　4万ポンド　[（32－30）ｘ２]、一軒家　その１　4万ポンド　（62ー58）、一軒家　その２　3万ポンド　（43ー40）、賃貸マンション　その3　6万ポンド　[（38－35）ｘ２]、一軒家　その3　9万ポンド　[（43－40）ｘ3]、合計　30万ポンドの値上がり益が出ました。

次の不動産投資先を選択していた時　新聞に興味深い記事が載っていました。それは　大型マンション建設が始まった時点で　数件のマンションを一括購入し　マンション完成と同時に売却し　巨額の富を得た人の話しでした。マンション建築工事が始まった時点のマンション価格は　ショールーム完成時の販売価格よりも約２０％ほど　安い事に目を付けたようです。同時に　何件か　まとめ買いをすれば　更に割引が受けられます。マンション完成時に売却すれば　賃貸先の心配をしなくても　各マンション　２０％の利益が転がり込んで来る計算。もし　売れ残れば　賃貸にまわせばよい訳です。

たまたま　イギリス８大都市のひとつであるLeeds中心部で　大型マンションが　いくつか建つと聞き　Aさんは早速　足を運び　それぞれの業者と話し合いの機会を持ちました。LeedsマンションXは　完成時の希望販売価格が22万ポンド。Aさんは業者と話し合い　１０件まとめて　160万ポンドで購入。LeedsマンションYは　完成時希望販売価格が２１万ポンド、１０件まとめて　１４０万ポンドで購入。マンションXもYも　完成までに約１年かかります。今回も前回同様　頭金１０％現金、残高９０％住宅ローンのRemortgageを組む事に決定。つまり　30万ポンド（１０％）を頭金にし　[270万ポンド（９０％）の新規住宅ローンを組み]　総額300万ポンドを新規不動産購入資金として調達

自宅：　50万ポンド
賃貸用住宅　その１：　32万ポンド＋32万ポンド＋62万ポンド
賃貸用住宅　その２：　43万ポンド
賃貸用住宅　その３：　38万ポンド＋38万ポンド＋43万ポンド＋43万ポンド＋43万ポンド
マンション一括購入：　１６０万ポンド＋１４０万ポンド
合計：　724万ポンド

わずか４年で　Aさんは　７００万ポンドを越える不動産ポートフォリオを組み立てました。しかし　マンションの完成具合の確認にLeedsに行く度　市中心部に新規マンションがいくつも立ち並び　Aさんは　一括購入２０件完売出来るか　正直不安になりました。

ニュース・新聞等で　アメリカのサブ・プライム不安が報道されたのは　その直後でした。Aさんは　正直　サブ・プライムについての知識もなかったし　イギリスの不動産市場は大丈夫だろう　という根拠のない自信がありました。
そして　クリスマスを迎え　新年になりました。Aさんは　７００万ポンドを越えるポートフォリオが　今年はどこまで伸ばせるかを考えると胸がワクワクしました。

一括購入時点では　マンション完成まで　１年と言われましたが　その後　遅延が生じ　最終的に１年３ヶ月かかる事になってしまいましたが　今は　完成まで　あと１ヶ月待つのみです。既に　ショールームは出来上がっており　Aさんは　購入したマンションの販売報告を待つばかりです。しかし　待てど暮せど　何の連絡も来ません。この一括購入用に調達した住宅ローン２７０万ポンドは　１年以上前から借りてますので　ローン支払いだけでも　相当の金額になっています。

運悪く　アメリカのサブ・プライムが世界的信用収縮現象を引き起こし　その被害が英国の金融市場　そして　不動産市場へと飛び火してきました。ノーザンロックも国有化され　不動産市場が一気に冷え込んでます。Leeds市内のマンション供給過多も手伝い　Aさんの買った２０件のマンションは　全く売れていません。とうとう　Aさんは　２７０万ポンドの住宅ローン支払いが出来なくなってしまいました。もし　ローン支払いが3～６ヶ月以上停滞すると　購入した物件は抵当処分されてしまいます。

Aさんの運命　如何に？

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