英住宅価格と今後の予想

英国経済の「元気度」をはかるには、住宅価格を見るのが、一番手っ取り早いでしょう。英国は他国と比較すると、持ち家比率が著しく高いので、景気がよいときは住宅価格が上昇し、それに付随する家具などの大型商品が売れ、景気はますます良い循環をします。

Brexit決定後、真っ先に被害を受けたのが、「商業用」不動産でした。そして、多少の時差をつけ、一般の住宅価格の伸びも鈍化し、ここからは価格の下落が予想されるようです。


＊英国王立チャータード・サーベイヤーズ協会(RICS）住宅価格指数
1868年設立のRoyal Institution of Chartered Surveyors（RICS)は、土地・不動産・建築分野において屈指の伝統と権威を誇る大規模な国際的職業専門家団体です。ここが毎月、住宅関連の指数を発表しています。

本日発表された7月の住宅価格指数は、

6月　＋15　　　7月　＋5
この数字は、2013年4月以来の低い数字


＊今後の住宅価格見通し
本日、住宅価格指数とともに発表されたのが、将来の住宅価格に対する予想です。

このチャートの水色のラインが、「3ヶ月後の住宅価格予想」　であり、青い線はネーションワイドが毎月発表している住宅価格指数です。




今回は、水色の線が大きく急落しています。つまり、3ヵ月後の住宅価格は、大きく下がるに違いないと考えている訳です。

過去に水色のラインが急落している時は、後追いで、青い線の住宅価格指数も下落していますね…

つまり、たぶん今回も、数ヵ月後には英国の住宅価格は確実に下がる可能性が高いことを、今回の調査で分かったことになりました。



＊サーベイヤーって何？
日本でもサーベイヤーっているのかしら？　　英国では、この方達が大活躍です。

簡単に言ってしまうと、不動産物件を購入する場合、その建物は外からみると全く問題なく見えるが、専門家の目から見たらどうなのか？つまり不動産の調査や鑑定、適正価格などを確認するために、サーベイヤーが登場します。売買契約が成立する前に、サーベイヤー調査で見つかった問題が深刻であれば、買い手が購入をキャンセルすることは、よくあります。逆に、あまり深刻な問題でなければ、その修理に掛かる金額を、買値から差し引くこともあります。

これは本格的なサーベイで、金額も15-20万円くらいします。私は必ずこのサービスを受けてから購入に踏み切ります。


　　　　　　　　　
家の中はもちろん、外側、屋根の状態など、すべてチェックしてくれます。




もうひとつ、もう少し値段が安い　「簡単なサーベイ」　もあります。こちらは、5万円くらいで出来ますが、私は使ったことがありません。

あと、住宅ローンを組む場合には、かならず住宅ローン提供会社（主に銀行）から、サーベイの人が送られてきます。この場合、単に家の値段が売買価格から大きく乖離していないか？　それをチェックするだけで、家の欠陥部分などの調査は含まれていません。そして、サーベイの代金は銀行が出すので、不動産の買い手である私達はお金の心配はありません。









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英不動産大手、大幅収益減を発表

本日は日銀もあれば、黒田さんの記者会見もある。欧州時間に入ると、ユーロ圏のCPIやGDPも出る。そして、アメリカ時間になると、米GDP。そして、マーケット終了後に、欧州系銀行のストレステスト結果　と続きます。

かなり盛りだくさん

そんな中、英国経済のアキレス腱である不動産市場の動向を見る上で参考になる2つの発表がありました。



＊不動産大手：　Foxtons　42％の減益
Foxtonsは、ロンドンの高級住宅街に強い不動産屋さんです。まぁ、最近は高級じゃない普通の地域にも店舗を拡大していますが、イメージとしてはロンドン一等地に強い会社ですね。

この会社の今年上半期の収益発表がありました。

収益：　42％減少
売買件数：　　10.2％減
売り上げ高：　　7％減
賃貸収入：　　2.7％減


Brexitによる不透明感　は、少なくとも年内ずっと継続するという予想も出しています。


これはうちの近所のFoxtonsのオフィスです。この会社のオフィスの特徴は、カラフルな椅子が入り口付近に並んでいることと、受付嬢のデスクの下に、ミネラルウォーターが入った冷蔵庫（？）みたいなのがあることです。





＊住宅ローン承認件数　　1年ぶりの低水準
私は英国の一般向け住宅市場の「健全度」をチェックするためには、他の何を置いても　「住宅ローン承認件数」　を参考にしています。この数字は、英中銀だけでなく、英銀行協会なども出しているので、それら全部比較して考えるようにしています。


１）　BBA　（英国銀行協会）　住宅ローン承認件数
7月26日に発表された6月分の数字によると、

5月　　41,800件　　　　6月予想　　40,200件　　　結果　40,100件　
15ヶ月ぶりの低さ



住宅ローン承認件数は、青い棒グラフの部分で、今回発表された数字は、赤い矢印がついている部分です。





２）英中銀　住宅ローン承認件数
本日、マネーサプライと一緒に発表されました。

5月　　66,722件　　　　6月予想　　65,650件　　　結果　64,766件　
15ヶ月ぶりの低さ



住宅ローン承認件数は、青い棒グラフの部分で、今回発表された数字の部分を赤い線で限定しました。



まぁ、不動産は結構動きが激しいので、一気に悲観的になる必要もないでしょうが、今後この数字が大きく下がり続けるようなことになれば、個人消費の落ち込みは避けられません。

注意していこうと思います。







私はファンダメンタルズを語るだけで、実際にFX取引をしていない　と思われていらっしゃる方も多いそうです　

そこで、最近の私の勝ち/負けトレードを実際にご紹介することにしました。

ファンダメンタルズを根拠にした取引、テクニカルを使った取引、通貨の実効レートを参考にタイミングを狙った取引と、いろいろ書いてみました。一緒に勉強しませんか　

英国の住宅ローン承認件数

皆様、ご無沙汰しております。ちょっと、身の回りで悪いことがあり、その解決に時間がかかっておりました　　　おかげさまで、やっと半分くらい解決の目処がつき、とりあえずホッとしているところです。しかし、今回のことで、かなり心が折れたのも事実です…　立ち直りに時間かかりそう　　

そして、来週火曜日には、日本に一時帰国するためにロンドンを出ます。まだ何も準備できていません　　　お土産も買ってません　　　　ギャ～


＊英国の住宅市場
私が英国の住宅市場動向を見る時に、一番重視しているのが住宅ローン承認件数と住宅価格指数です。

住宅価格指数は、金融機関数社が出しています。

住宅ローン承認件数については、英国中銀（マネーサプライと同時に発表）や、英国銀行連盟（BBA）、英国住宅金融貸付組合（CML）など、いくつかの機関から発表されます。

昨日、英中銀の英マネーサプライ（8月分）と住宅ローン承認件数が発表されました。

それによると、住宅ローン承認件数は、

7月　69,010件　　8月予想　7万件　　結果　71,030件
この数字は、18ヶ月ぶりの高さとなりました　



住宅ローン貸付総額は、34億4900万ポンド、前年同期比＋2.9％となり、この増加率は2008年8月以来、最高です　


この発表から言える事は

・英住宅市場は、（最近の世界景気低迷にもかかわらず）堅調に推移している

・英国住宅金融貸付組合（CML)が2週間前に発表した住宅ローン貸付総額も、2008年来、最高額となっている

・英国の金融機関の貸付がすすんでいる　（英国の金融機関の体力の回復が確認された）

・英国のクレジット市場も拡大している


果たして、住宅市場の改善により、英国にだけインフレ懸念が台頭するのかについては、意見が分かれるところですが、世界的なコモディティー価格の下落を受け、英国のインフレ率は0%となっています。この点から考えられることは、今すぐに英国だけ急いで利上げに走らなければならない状態でもないということでしょう。

ただ、以前にもブログで書いたと思いますが、ガソリン代の下落は、英国民にとっては減税効果をもたらします　
それに加え、インフレ率が0%であるのに、賃金上昇率は2.9％となっているため、少なくとも原油安が継続する間は、英国人の購買力は強いペースが続きそうです。


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ロンドン住宅事情

本日は、3ヶ月に一度の歯科衛生に行ってきたのですが、この3ヶ月は歯の手入れをサボッていたら、本日なんと抗生物質の注射治療　　となってしまい、今後4週間にあと2回、追加の注射を打たれる羽目に…　

日本と違い、病院で注射を打つ機会は皆無であるこの国、この抗生物質注射には、参りました…


＊住宅市場、大丈夫か？
国際通貨基金（IMF)が、英国経済の悲惨さぶりを、ボコボコに非難した2012年…　
その景気低迷のどん底にいた英国が、いまではG7加盟国の中で、最高のGDPをはじき出すまでになった最大の貢献者（？）が住宅市場でした。

当然ですが、住宅市場が盛り上がると、建築機材や家具などの個人消費も活発になり、経済全体がお祭り騒ぎ　　となります。

今年の夏頃には、とうとうロンドンで住宅バブル懸念　　が出ましたが、その頃から密かに私が気にしていたのが、住宅ローン承認件数の減少でした。



＊BBA（英国銀行協会）からの発表
本日、BBAが発表した9月分の住宅ローン承認件数は、

8月　　41,361件　　9月予想　41,500件　　結果　39,271件

　　前年同月比　9.9％のマイナス　　　　2013年7月以来の低い数字


住宅ローン貸し出し総額も、
8月　11億8900万ポンド　　9月　8億8100万ポンドとなり、
　　2014年1月以来の低さ

私が住宅ローン承認件数の落ち込みに気がついたのが、日本に帰っている6月でした。ただし、夏はバカンスに出る人が多いため、季節的に住宅関連指標が弱くなる傾向があるので、「秋まで待ってみよう。」と、その時は思ったのです。



　　　　　　　　　

水色のライン　　　　ネーションワイド住宅価格指数　（左軸）
紺色のライン　　　　住宅ローン承認件数　（右軸）　　

住宅ローン貸し出し基準が厳しくなったことが原因なのか、不動産購入者自体が減ってきて、ここから不動産市場の低迷するのか、判断がつきませんが…　　　欧州の景気減速をまともに受ける　　G7加盟国中、最高のGDPをはじき出した英国の景気動向が大きく変化するのか　


11月12日に発表される英中銀四半期インフレ・レポートとBOE理事達の記者会見で、最近の不動産市場の元気のなさについて、何か言及があるかもしれません。



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ハリファックス住宅価格指数

英国の住宅ローン供給高では、最大を誇るロイズ銀行傘下の住宅金融大手：ハリファックス
そこが毎月発表している住宅価格指数が本日発表されました。


＊6月・住宅価格指数

・前年比　　＋8.8％
・前期比　　＋2.3％
・前月比　　－0.6％
・平均住宅価格　£183,462　　　これは、あくまでも「英国全体の平均住宅価格」です　　そして、これまた小さいことに拘り恐縮ですが　　英国の成人男子の平均賃金：　£27,000　なので、平均住宅価格は平均賃金の6倍以上になります　　金融安定報告書　【（リンク記事最後の「まとめ」の部分を参照】　で設定された上限　《借り手の所得の4.5倍》をはるかに超えてしまうという悲しい現実．．．




＊今回の落ち込みについて専門家の見方は？

前向き派
・金融安定報告書で住宅価格の過熱を冷ます内容の規制が発表されたので、仕方ないだろう。依然として、英国の住宅市場は堅調で、今年は（前年比）　10%程度の上昇を予想する

・ここからの景気回復がしっかりしたものになれば、おのずと住宅の需要も高まることは確実

・住宅価格の過度な上昇は一段落し、ここからは安定推移の時期になったと考えられる

・雇用市場が過去16年で一番堅調な状態を保っているため、個人消費が急速に萎えることは考えにくい
（ただし、賃金上昇率がなかなか回復しない点は、気になる）

・新築住宅件数があいかわらず需要に追いついていけないのが現状である限り、住宅価格の急落は考えにくい




少しだけ心配派　
・住宅ローン承認件数が毎月低下しているのが気になる。5月は約1年ぶりの低い数字となっている。今後数ヶ月以内に回復するか否かが鍵　　実は私もこの点が非常に気になっておりまして．．．　同じような感想を持っている方がいらっしゃったことが確認できて、嬉しいです

・政策金利が上昇するようだが、そのタイミングがいつなのか？など、不透明感が増してきたことは、決していい材料ではない

・金利上げに加え、来年5月に総選挙を控え、一旦住宅価格の上昇が踊り場に来ている可能性がある。ただし、ロンドンとイギリス南東部の住宅市場は今後も堅調に推移することが予想される



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